Vorwort

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

1. Kapitel: Rahmenbedingungen des Stadtumbaus

A. Ursachen der Leerstandsentwicklung

I. Demographische Faktoren

1. Bevölkerungszahl

2. Altersdurchschnitt

3. Soziale Rahmenbedingungen

a) Wohnbedürfnisse

b) Zahl der Haushalte

c) Einkommensentwicklung

II. Suburbanisierung

III. Wanderung

1. Internationale Wanderung

2. Ost-West-Wanderung

B. Leerstand und Auswirkungen

I. Leerstandsentwicklung

1. Leerstandsverteilung in Objekten verschiedener Bauepochen

a) Die Bauten der Stalin-Ära

b) Besser, billiger und schneller bauen

c) Wohnbauserie 70

d) Altbaubestand

e) Nachwendezeit

2. Leerstandsverteilung nach Lage

II. Auswirkungen strukturellen Leerstands

1. Wirtschaftliche Auswirkungen

a) Wohnungswirtschaft

b) Kreditwirtschaft

c) Kommunale Haushalte

2. Technische Infrastruktur

a) Leitungsgebundene Systeme

aa) Wasserversorgung

bb) Abwasserentsorgung

cc) Fernwärme

dd) Gas, Strom, Telekommunikation

ee) Kellertrassen

b) Verkehr

c) Kosten- und Gebührenentwicklung

aa) Um- und Abbaukosten

bb) Betriebskosten

d) Nachhaltiger Rückbau von Versorgungsnetzen

3. Bodenwerte

4. Städtebauliche Auswirkungen

C. Förderrechtliche Aspekte

I. Altschuldenhilfe

II. Städtebauförderung

D. Hoheitliche Steuerung im Stadtumbauprozess

I. Zentripetale Stadtplanung

II. Einbindung einzelner Akteure

2. Kapitel: Rückbau und Eigentumsgarantie

A. Eigentumsgarantie

I. Schutzbereich

1. Baufreiheit

2. Bestandsschutz

3. Sozial Widrigkeit und Sozialbindung

II. Sozialbindung des Eigentums

B. Eingriffe durch Rückbauplanungen und -maßnahmen

I. Inhalts- und Schrankenbestimmung

II. Enteignungen

1. Aufhebung des Bestandsschutzes

2. Gemeinwohl gem. Art. 14 Abs. 3 S. 1 GG

III. Verzicht auf Eigentumspositionen

3. Kapitel: Konzeptplanung

A. Entwicklung des Stadtumbaus bis zum EAG Bau 2004

B. Integrierte Stadtentwicklungskonzepte

I. Bundeswettbewerb „Stadtumbau Ost"

II. Allgemeine Anforderungen

III. Förderrechtliche Anforderungen

C. Städtebauliche Entwicklungskonzepte

D. Konzeptplanung und informelle Planung

I. Maßnahmekonzepte

II. Keine vorbereitende Planung

III. Bodenwertverluste

IV. Gesetzliche Ausgestaltung von Verfahren und materiellen Anforderungen

V. Konzeptplanung als eigenständige Planungskategorie

E. Haftung der Gemeinde für Konzeptplanungen

I. Entscheidung des LG Halle vom 18.10.2002

1. Keine eigenständige Planungsebene

2. Verfahrensrechtliche Anforderungen

3. Abwägungsgebot

4. Auskünfte und Hinweispflichten der Gemeinde

II. Entscheidung des OLG Naumburg vom 26.03.2003

1. Vorrang des Primärrechtsschutzes

2. Amtspflicht zur rechtmäßigen Konzeptplanung

3. Abwägung

4. Auskünfte

III. Planungsschäden bei deklaratorischen Festsetzungen

IV. Planungsschäden durch faktische Änderungen

F. Sozialplanung

4. Kapitel: Die Stadtumbauregelungen des EAG Bau

A. Die Entstehung der Stadtumbauregelungen

B. Die Stadtumbauplanung

I. Stadtumbaumaßnahmen

1. Städtebauliche Gesamtmaßnahme

2. Auswahlermessen der Gemeinde

3. Städtebauliche Funktionsverluste

4. Zügige Durchführung

5. Wohl der Allgemeinheit

6. Rückbaurelevante Zielbestimmungen

a) Anpassung der Siedlungsstruktur

b) Rückbau baulicher Anlagen

c) Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse

d) Entwicklung freigelegter Flächen

II. Stadtumbaugebiet

1. Gebietsabgrenzung

2. Beschlussfassung und Fortschreibung

3. Förderrechtliche Grundlage

III. Städtebauliches Entwicklungskonzept

1. Sachlich-räumlicher Anwendungsbereich

2. Ausgestaltung

3. Abwägung

4. Bindungswirkungen

IV. Beteiligung von Betroffenen und Trägern öffentlicher Belange

1. Betroffene

a) Eigentümer

b) Bewohner

c) Auskunftspflicht

2. Träger öffentlicher Aufgaben

V. Anpassungsbedarf der Altkonzepte

VI. Stadtumbauvertrag

1. Allgemeines

a) Rückbauverpflichtung und Kostentragung

b) Entschädigungsverzicht

c) Lastenausgleich zwischen Eigentümern

2. Zuständigkeit

3. Grenzen vertraglicher Regelungen

a) Angemessenheit

b) Sachlicher Zusammenhang und Kopplungsverbot

C. Die Stadtumbausatzung

I. Allgemeines

II. Gebietsfestlegung

III. Zurückstellung von Vorhaben und Maßnahmen

1. Aufstellungsbeschluss

2. Keine Zumutbarkeitsprüfung

3. Fortgeltung nach Festsetzung der Satzung

4. Untersagung genehmigungsfreier Vorhaben

IV. Genehmigungsvorbehalt

1. Allgemeines

2. Ausgenommene Grundstücke

3. Bau- und Abrissgenehmigungen

4. Genehmigung gemäß Stadtumbaukonzept

5. Genehmigung gemäß Sozialplan

6. Wirtschaftliche Zumutbarkeit

7. Übernahmeanspruch

8. Ordnungswidrige Änderungen und Rückbaumaßnahmen

V. Ergänzende Stadtumbauregelungen

1. Vorkaufsrecht

a) Allgemeines Vorkaufsrecht

b) Besonderes Vorkaufsrecht

c) Verfahren

2. Enteignung im Geltungsbereich der Stadtumbausatzung

a) Allgemeines

b) Rechtmäßigkeitskriterien

aa) Gemeinwohl

bb) Bemühen um freihändigen Erwerb

cc) Frist der Zweckrealisierung

dd) Interventionsminimum und städtebauliche Gebote

ee) Umfang der Enteignung

D. Rechtsschutzfragen

5. Kapitel: Instrumente des Sanierungsrechts

A. Anwendbarkeit des Sanierungsrechts

I. Abrissplanung in der Entwicklung des Städtebaurechts

1. Wiederaufbau und Bundesbaugesetz

2. Flächensanierung und Städtebauförderungsgesetz

3. Erhaltungssanierung und Baugesetzbuch

4. Sanierungsrecht in den neuen Ländern

II. Sanierung als Gesamtmaßnahme

III. Wohnungsleerstand als städtebaulicher Missstand

1. Städtebaulicher Missstand

a) Substanzmangel

b) Funktionsmangel

2. Prognostizierter Missstand

3. Funktionsänderung durch Planung

4. Infrastrukturelle Funktionsschwächen

IV. Dynamische Fortentwicklung

V. Anwendungspflicht

VI. Bodenpolitisches Konzept

1. Lastenausgleich und Wertausgleich

2. Wertausgleich als Instrument indirekter Steuerung

3. Besondere Nachnutzungen

4. Die Wahl der Sanierungsinstrumente in Rückbaugebieten

a) Kombination der Instrumente

aa) Das besondere (Standard-) Sanierungsverfahren

bb) Das vereinfachte Sanierungsverfahren

cc) Modifizierungen des vereinfachten Verfahrens

b) Wechsel des Verfahrens

VII. Zeitlicher Anwendungsbereich

1. Zügige Durchführung

2. Durchführung innerhalb eines absehbaren Zeitraums

B. Vorbereitung und Sanierungskonzept

I. Vorbereitende Untersuchungen

1. Allgemeines

2. Einleitungsbeschluss

3. Untersuchungsergebnis

4. Beteiligung der Sanierungsbetroffenen

a) Frühzeitige Erörterung

b) Auskunftspflicht

5. Beteiligung und Mitwirkung der Träger öffentlicher Belange

II. Sanierungskonzepte

1. Aufgabe

2. Formelle Anforderungen

3. Materielle Anforderungen

a) Inhalt

b) Konkretisierung

c) Abwägung

C. Gebietsfestsetzung und Bauleitplanung

I. Gebietsfestsetzung

1. Allgemeines

2. Abwägung

3. Größe und räumliche Ausgestaltung des Sanierungsgebiets

a) Gebietsumgriff als Rechtmäßigkeitskriterium

b) Grundlage des Nutzen-/Lastenausgleichs

c) Gesamtstädtisches Sanierungsgebiet

d) Umwidmung vorhandener Sanierungsgebiete

II. Bauleitplanung

1. Rechtliche Trennung von Sanierungs- und Bauleitplanung

2. Bauleitplanung als Abrissplanung

3. Sicherung von Baurechten

a) Abgabe von Siedlungsflächen in den Außenbereich

b) Außenbereichsinseln

c) Nachwirkende Prägung

d) Perforierender Rückbau

e) Innenbereichssatzungen

4. Bebauungsplan als Grundlage für städtebauliche Gebote und Enteignungen

5. Planungsschäden

a) Einschränkungen von zulässigen Nutzungen

b) Einschränkungen von ausgeübten Nutzungen

c) Verzichtserklärungen

d) Entschädigungsausschluss bei missstandsbegründenden Nutzungen

D. Durchführungsmaßnahmen des Sanierungsrechts

I. Baumaßnahmen

II. Ordnungsmaßnahmen

1. Abgrenzung gegenüber Baumaßnahmen

a) Bisherige Praxis

b) Vorbereitungsfunktion

2. Durchfuhrung vor Festsetzung des Sanierungsgebiets

3. Überlassungsvertrag

III. Rückbaurelevante Ordnungsmaßnahmen

1. Freilegung, insbesondere Rückbau

2. Umzug von Bewohnern und Betrieben

a) Allgemeines

b) Einvernehmliche Auflösung von Miet- und Pachtverträgen

c) Abrisskündigung

d) Hoheitliche Auflösung

aa) Angemessene und geeignete Ersatzräume

bb) Auflösung auf Antrag eines Gewerbetreibenden

cc) Rechtsschutz

e) Dingliche Nutzungsrechte

3. Kostenerstattung für den Rückbau leitungsgebundener Infrastruktur

a) Regelungszweck des § 150 BauGB

b) Erstattungsfähige Aufwendungen

c) Sanierungsbedingtheit

d) Vertragliche Einigungen

E. Genehmigungsvorbehalte

I. Allgemeines

1. Art. 14 GG

2. Verhältnis zu anderen Genehmigungsverfahren

a) Genehmigung nach Stadtumbaurecht

b) Bau-/Abrissgenehmigung

3. Bildung von Wohnungseigentum

4. Sanktionen bei formeller Illegalität

5. Rechtsschutz

II. Genehmigungsbedürftige Maßnahmen und Vorhaben

1. Vorhabengenehmigung und Zurückstellung von Bau- und Abrissgesuchen

2. Sanierungsrechtliche Veränderungssperre

a) Genehmigung von Vorhaben und wertsteigernden Maßnahmen

b) Schuldrechtliche Νutzungsverträge

3. Sanierungsrechtliche Verfügungssperre

a) Veräußerungen

b) Bestellung dinglich belastender Rechte

c) Schuldrechtliche Verpflichtung zu dinglichem Geschäft

d) Baulastbegründung, -aufhebung, -änderung

e) Grundstücksteilung

III. Ausnahmen von der Genehmigungspflichtigkeit

IV. Vorabgenehmigung

V. Genehmigung in Abhängigkeit von städtebaulichem Vertrag

F. Vorkaufsrecht und Enteignung

I. Vorkaufsrecht

II. Enteignung

Exkurs: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

A. Rechtsentwicklung

B. Durchgangserwerb

I. Grunderwerbspflicht der Gemeinde

II. Gesetzliche Ausnahmen

C. Sicherung der Nutzung

D. Anwendungsvoraussetzungen

I. Qualifiziertes Gemeinwohlinteresse

II. Erforderlichkeitsprognose

1. Einigungsbereitschaft

2. Stadtumbaurecht

3. Sanierungsrecht

E. Praktische Probleme

6. Kapitel: Städtebauliche Gebote

A. Anwendbarkeit städtebaulicher Gebote

I. Allgemeines

II. Die allgemeinen Voraussetzungen

1. Städtebauliche Gründe

2. Erforderlichkeit der alsbaldigen Durchführung

B. Durchsetzung des Rückbaus

I. Bau- und Anpassungsgebot

1. Anwendungsbereich

2. Abbruch

3. Teilrück- und Neubau

4. Zumutbarkeitsklausel

5. Anschlussenteignung

6. Reformvorschläge

II. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

III. Pflanzgebot

IV. Rückbau- und Entsiegelungsduldungsgebot

1. Allgemeines

a) Ursprung im Sanierungsrecht

b) Selbstvornahme

c) Entschädigung

d) Übernahmeverlangen

2. Rückbauduldungspflicht

3. Entsiegelungsduldungspflicht

Ergebnisse

A. Thesen zur Rechtsanwendung

I. Konzeptplanung

II. Stadtumbaurecht

III. Sanierungsrecht

B. Überlegungen zur Rechtsfortbildung

Literaturverzeichnis

Sachwortverzeichnis