Vorwort

Inhaltsübersicht

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

A. Einleitung

I. Anlass der Arbeit

II. Ziel der Arbeit

III. Gang der Untersuchung

B. Begriff der Erschließung

C. Das Verhältnis von Erschließungsvertrag, Folgekostenvertrag und Erschließungsbeitragsrecht

I. Überblick über die Instrumente

1. Erschließungsvertrag

2. Folgekostenvertrag

3. Erschließungsbeitragsrecht

II. Rechtsentwicklung

1. § 15 PrFluchlG

2. BBauG

3. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 23. August 1991

4. Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz

5. GG-Änderung vom 27. Oktober 1994

6. Bau- und Raumordnungsgesetz

7. Landesrechtliche Regelungen zum Erschließungsbeitragsrecht

III. Herkömmliches Verständnis

IV. Neueres Verständnis

V. Zulässigkeit der Übernahme von Erschließungskosten in Folgekostenverträgen

1. Vorrang des Erschließungsbeitragsrechts

a) Beitragsrechtliche Betrachtung

aa) Systematik des Erschließungsrechts

bb) Keine Auslegung des allgemeinen Erschließungsrechts anhand des Erschließungsbeitragsrechts

cc) Ergebnis

b) Vertragsrechtliche Betrachtung

aa) Entwicklung des öffentlich-rechtlichen und des städtebaulichen Vertrags

bb) Bedenken gegen den Einsatz städtebaulicher Verträge

cc) Übernahme von Erschließungskosten in städtebaulichen Verträgen

(1) Konzeption des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB

(2) Der Erschließungsvertrag als „Leitbild“ des allgemeinen Erschließungsrechts

(3) Städtebauliche Verträge als Alternative zur Beitragserhebung

dd) Ergebnis

2. Vorrang des Erschließungsrechts

3. Wirtschaftliche Betrachtung

4. Kompetenzrechtliche Betrachtung

5. Ergebnis

VI. Art. 5a Abs. 2 BayKAG

VII. Partner einer Erschließungskostenvereinbarung

VIII. Verhältnis des § 124 Abs. 1 zu § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB

IX. Ergebnis

D. Erschließungsvertrag

I. Einordnung des Erschließungsvertrags

1. Abgrenzung

a) Bauwerkverträge

b) Vorfinanzierungsvertrag/Unechter Erschließungsvertrag

aa) Übernahme des gemeindlichen Eigenanteils gem. § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB

bb) Zuordnung zum öffentlichen Recht oder Privatrecht

c) Erschließungssicherungsvertrag

d) Durchführungsvertrag gem. § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB

e) Kombination des Erschließungsvertrags mit anderen Verträgen

2. Motive für den Abschluss

a) Motive der Gemeinde

b) Motive des Unternehmers

3. Der Erschließungsvertrag als öffentlich-rechtlicher Vertrag

a) Anwendbare Vorschriften

b) Bestimmung der Vertragsart

c) Anwendbarkeit des AGB-Rechts

II. Abschluss des Erschließungsvertrags

1. Vertragsschluss und Erschließungspflicht

a) Wirkung des § 124 Abs. 3 S. 2 BauGB

b) Systematische Einordnung des § 124 Abs. 3 S. 2 BauGB

c) Voraussetzungen des § 124 Abs. 3 S. 2 BauGB

2. Formelle Abschlussvoraussetzungen

a) Notarielle Beurkundung

b) Zuständiges Gemeindeorgan

c) Aufsichtsrechtliche Genehmigung

III. Inhalt des Erschließungsvertrags

1. Durchführung der Erschließung

a) Erschließungsanlagen

aa) Mögliche Erschließungsanlagen

bb) Herstellung – Erweiterung, Verbesserung

(1) Enger Herstellungsbegriff

(2) Weiter Herstellungsbegriff

b) Erschließungs-/Erschließungsvertragsgebiet

c) Bebauungsplanbindung

2. Tragung der Erschließungskosten

a) Übernahmefähige Kosten

b) Verfassungsmäßigkeit des § 124 Abs. 2 S. 2, 3 BauGB

aa) Rechtlich relevante Ungleichbehandlung

bb) Rechtfertigung der Ungleichbehandlung

c) Beitragserhebung bei teilweiser Kostenübernahme durch die Gemeinde

d) Erschließungsvertrag und leitungsgebundene Anlagen nach KAG

3. Sonstige Vertragsregelungen

IV. Modifizierter Erschließungsvertrag

1. Fremdanliegerproblematik

2. Lösung des Bundesverwaltungsgerichts

3. Bedenken wegen sog. Regimeentscheidung

4. Rechtsprechung zur sog. Regimeentscheidung

5. Zulässigkeit des modifizierten Erschließungsvertrags

a) Systematik

b) Sinn und Zweck des Erschließungsvertrags

6. Ergebnis

V. Vertragspartner

1. Erschließungsträger/Eigentümer

2. Erschließungsunternehmen mit kommunaler Beteiligung

a) Art der kommunalen Beteiligung

b) Europa-, verfassungs- und kommunalrechtliche Zulässigkeit einer kommunalen Erschließungsgesellschaft

aa) Europarechtliche Zulässigkeit

bb) Verfassungsrechtliche Zulässigkeit

cc) Kommunalrechtliche Zulässigkeit

c) Erschließungsunternehmen mit kommunaler Beteiligung als Dritter im Sinne des § 124 Abs. 1 BauGB

aa) Kommunal beherrschtes Unternehmen

(1) Wortlaut des § 124 Abs. 1 BauGB

(2) Systematik des Erschließungsrechts/Umgehung des Erschließungsbeitragsrechts

(3) Sinn und Zweck des Erschließungsvertrags

(4) Kontrollgrundsatz

(5) Verzögerung der Erschließung

(6) Veränderung der Beteiligungsverhältnisse an einer Erschließungsgesellschaft

(7) Ergebnis

bb) Kommunal nicht-beherrschtes Unternehmen

cc) GbR der Grundeigentümer mit kommunaler Beteiligung

d) Fremdanlieger

e) Ergebnis

VI. Grenzen des Erschließungsvertrags

1. Angemessenheit

a) Angemessenheit gegenüber dem Vertragspartner

b) Angemessenheit gegenüber den Grundstückserwerbern

2. Sachlicher Zusammenhang

3. Rechtsfolgen bei Verstößen gegen § 124 Abs. 3 S. 1 BauGB

a) Begrenzung der Nichtigkeitsfolgen

aa) Anpassung

bb) Salvatorische Klauseln

(1) Gestaltungsmöglichkeiten salvatorischer Klauseln

(2) Zulässigkeit salvatorischer Klauseln

(3) Ergebnis

b) Rückforderungsansprüche des Erschließungsunternehmers

c) Rechtsschutz der Eigentümer gegen nichtige Erschließungsverträge

VII. Vorzeitige Beendigung des Erschließungsvertrags

1. Vorzeitige Beendigung des Erschließungsvertrags durch eine der Vertragsparteien

a) Beendigung durch den Erschließungsunternehmer/Beendigung aufgrund von Leistungsstörungen

b) Beendigung des Erschließungsvertrags durch die Gemeinde

2. Insolvenz des Erschließungsunternehmers

VIII. Anwendbarkeit des Vergaberechts

1. Erschließungsverträge oberhalb der Schwellenwerte

a) Öffentlicher Bauauftrag

aa) Abgrenzung Bau/Dienstleistungsauftrag

bb) Entgeltlichkeit

(1) Echter Erschließungsvertrag

(a) Verzicht auf eigene Erschließung bzw. Beitragserhebung

(b) Schaffung von Baurecht

(c) Entgelt Dritter

(d) Herstellung öffentlicher leitungsgebundener Anlagen

(e) Ergebnis

(2) Unechter Erschließungsvertrag

(3) Modifizierter Erschließungsvertrag

b) Öffentlicher Bauauftrag in Form der Baukonzession

aa) „Ahlhorn“-Rechtsprechung und gesetzgeberische Reaktion

bb) Europarechtswidrigkeit des § 99 Abs. 6 GWB

(1) Nutzungsbegriff

(2) Folgerungen aus der „Roanne“-Entscheidung

(3) Systematik des europäischen Vergaberechts

(4) Ergebnis

c) Faktische Alternativlosigkeit

aa) § 3a Nr. 6c VOB/A

bb) Weitergabe der Ausschreibungspflicht

(1) Anwendbarkeit der „Teatro alla Bicocca“-Rechtsprechung auf den Erschließungsvertrag

(2) Bewertung der Anwendbarkeit der „Teatro alla Bicocca“-Rechtsprechung auf den Erschließungsvertrag

(3) Ergebnis

d) Anwendbarkeit des Vergaberechts aufgrund des „effet utile“

e) Erschließungsverträge mit kommunalen Gesellschaften

2. Erschließungsverträge unterhalb der Schwellenwerte

a) Echter Erschließungsvertrag

b) Echter Erschließungsvertrag mit öffentlichen leitungsgebundenen Anlagen

c) Modifizierter Erschließungsvertrag

d) Unechter Erschließungsvertrag

3. Ergebnis

E. Erschließungskostenübernahme durch sonstige Verträge

I. Öffentlich-rechtliche Verträge über Erschließungsbeiträge

1. Ablösungsvereinbarungen

a) Ablösungsvereinbarungen im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen

b) Vor- und Nachteile der Ablösungsvereinbarung

2. Vorauszahlungsvereinbarung

3. Vorschussvereinbarung

4. Erlassvereinbarung

5. Vergleich

6. Ergebnis

II. Privatrechtliche Vereinbarungen über Erschließungsbeiträge

1. Interne Verrechnung/§24 i.V.m. §16 KAG BW

2. § 436 Abs. 1 BGB

3. Ergebnis

III. Ergebnis

F. Die Zukunft des Erschließungsvertrags

I. Zukunft der Baulandentwicklung

1. Aktueller Flächenverbrauch und seine Gründe

2. Auswirkungen des Flächenverbrauchs und Initiativen zu seiner Verminderung

3. Zukünftige Entwicklung des Flächenverbrauchs

II. Zukunftstauglichkeit des Erschließungsvertrags

III. Bedeutung des Erschließungsvertrags in der Baulanderschließung

1. Verhältnis des Erschließungsbeitragsrechts zu konsensualen Finanzierungsinstrumenten

2. Verhältnis des Erschließungsvertrags zu den übrigen konsensualen Finanzierungsinstrumenten

3. Ergebnis

IV. Ergebnis

G. Zusammenfassung

Literaturverzeichnis

Materialverzeichnis

Sachwortverzeichnis