Verfassungs- und andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ( Schriften zum Öffentlichen Recht )

Publication series ：Schriften zum Öffentlichen Recht

Author： Sodan   Helge  

Publisher： Duncker & Humblot GmbH‎

Publication year： 2015

E-ISBN: 9783428547500

P-ISBN(Paperback): 9783428147502

Subject：

Keyword： Rechts- und Staatswissenschaften

Language： GER

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Description

Nach Auffassung des Senats von Berlin ist es zwischenzeitlich durch geringen Neubau bei gleichzeitigem Anstieg der Zahl der Haushalte zu einer Verknappung des Wohnraums, insbesondere in den unteren Preissegmenten, gekommen. Das führte zu einer Wiederbelebung landesrechtlicher Regelungen über die Zweckentfremdung von Wohnraum. Nach § 1 Abs. 1 des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 29. November 2013 darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine solche Gefährdung für das gesamte Stadtgebiet Berlins stellt § 1 Abs. 1 Satz 1 der durch den Senat von Berlin erlassenen Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014 fest. Die Publikation führt zu grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Einwänden gegen Berliner Regelungen des Zweckentfremdungsverbots. Sie enthält keine umfassende Analyse aller in Berlin geltenden landesrechtlichen Regelungen zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, sondern beschäftigt sich insbesondere mit denjenigen Vorschriften, welche speziell die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung betreffen. Insoweit werden zahlreiche Probleme behandelt, welche sich im Hinblick auf die Auslegung und Anwendung einschlägiger Bestimmungen des Berliner Zweckentfremdungsrechts stellen.

Chapter

Vorwort

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Erster Teil: Überblick über die Rechtsentwicklung von Zweckentfremdungsverboten

A. Vorschriften aus der Zeit des 1. Weltkriegs

B. Regelungen aus der Weimarer Republik

C. Bestimmungen während der nationalsozialistischen Diktatur

D. Gesetzgebung des Alliierten Kontrollrats

E. Bundesrechtliche Vorschriften

F. Landesrechtliche Regelungen in Berlin

Zweiter Teil: Gang der Untersuchung

Dritter Teil: Zur Verfassungsmäßigkeit eines Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum

A. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1975

B. Weitere Rechtsprechung

Vierter Teil: Zur Verfassungsmäßigkeit Berliner Regelungen des Zweckentfremdungsverbots

A. Grundrecht der Eigentumsfreiheit

I. Schutzbereich

1. Sachlicher Schutzbereich

2. Personeller Schutzbereich

II. Eingriffe

III. Zur verfassungsrechtlichen Rechtfertigung der Eingriffe

1. Inhalts- und Schrankenbestimmungen

2. Grenzen der Einschränkbarkeit der Eigentumsfreiheit

a) Gesetzgebungszuständigkeit

b) Parlamentsvorbehalt

aa) Herleitung und Umfang des Parlamentsvorbehalts

bb) Folgerungen

c) Vereinbarkeit der ZwVbVO mit Vorgaben des ZwVbG

aa) Zur gerichtlichen Überprüfbarkeit der Voraussetzungen eines Zweckentfremdungsverbots

bb) Folgerungen

d) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit

aa) Verfolgung eines legitimen Zwecks

bb) Geeignetheit der Maßnahme

cc) Erforderlichkeit des Mittels

dd) Zumutbarkeit der Maßnahme

IV. Wesentliche Ergebnisse der Erörterungen zur Eigentumsfreiheit

B. Grundrecht der Berufsfreiheit

I. Schutzbereich

1. Sachlicher Schutzbereich

a) Begriff des Berufs

b) Beruf und Berufsbild

c) Abgrenzung zum Grundrecht der Eigentumsfreiheit

2. Personeller Schutzbereich

II. Eingriffe

III. Zur verfassungsrechtlichen Rechtfertigung der Eingriffe

IV. Ergebnis der Erörterungen zur Berufsfreiheit

Fünfter Teil: Prüfung der speziellen Fallkonstellationen

A. Vermietung eines Zimmers in einer Wohnung zur Fremdenbeherbergung

I. Genehmigungspflicht

1. Wohnraum

a) Räumlichkeit

b) Tatsächliche Eignung zu Wohnzwecken

aa) Verhältnis der Ausführungsvorschriften zu den gesetzlichen Regelungen

bb) Eignung zur dauernden Wohnnutzung

cc) Selbständige Haushaltsführung

dd) Möglichkeit der Anmietung durch jedermann

ee) Subsumtion

c) Rechtliche Eignung zu Wohnzwecken

2. Zweckentfremdung

a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG

aa) Gewerbliche Zimmervermietung

bb) Fremdenbeherbergung

b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG

aa) Nutzung zum Stichtag

bb) Anzeige durch Verfügungsberechtigten

cc) Gebot der Normenklarheit

dd) Rechtsfolge

ee) Auswirkungen der Verfassungswidrigkeit der ZwVbVO

c) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG

aa) Anwendbarkeit

bb) Tatbestand

3. Zwischenergebnis

II. Genehmigung

1. Antrag

2. Interessenabwägung

a) Öffentliche Belange

b) Schutzwürdige private Interessen

aa) Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz

bb) Nicht mehr erhaltungswürdiger Wohnraum

cc) Weitere schutzwürdige private Interessen

c) Abwägung der widerstreitenden Interessen

3. Schaffung von Ersatzwohnraum

4. Rechtsfolge

III. Ausgleichszahlung

1. Regelung durch Rechtsverordnung

2. Zur Verletzung des Bestimmtheitsgebots

3. Verstoß gegen die Ermächtigungsgrundlage

IV. Ergebnisse für die Fallgruppe der Vermietung eines Zimmers in einer Wohnung zur Fremdenbeherbergung

B. Vermietung einer Hauptwohnung als Ferienwohnung während vorübergehender, beispielsweise urlaubsbedingter Abwesenheit

I. Genehmigungspflicht

1. Wohnraum

2. Zweckentfremdung

a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG

b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG

c) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG

3. Zwischenergebnis

II. Genehmigung

1. Antrag

2. Interessenabwägung

a) Öffentliche Belange

b) Schutzwürdige private Interessen

c) Abwägung der widerstreitenden Interessen

3. Schaffung von Ersatzwohnraum

4. Rechtsfolge

III. Ausgleichszahlung

IV. Ergebnisse für die Fallgruppe der Vermietung einer Hauptwohnung als Ferienwohnung während vorübergehender Abwesenheit

C. Vollständige oder teilweise Vermietung einer Nebenwohnung als Ferienwohnung

I. Genehmigungspflicht

1. Wohnraum

2. Zweckentfremdung

a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG

b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG

c) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG

d) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwVbG

aa) Anwendbarkeit

bb) Tatbestand

cc) Rechtsfolge

3. Zwischenergebnis

II. Negativattest

III. Ergebnis für die Fallgruppe der vollständigen oder teilweisen Vermietung einer Nebenwohnung als Ferienwohnung

D. Gewerbliche Vermietung mehrerer Wohnungen als Ferienwohnungen

I. Genehmigungspflicht

1. Wohnraum

2. Zweckentfremdung

a) Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG

b) Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG

c) Ungleichbehandlung durch die Regelung des Bestandsschutzes

aa) Ungleichbehandlung von wesentlich Gleichem

bb) Rechtfertigung der Ungleichbehandlung

d) Verfassungskonforme Auslegung von § 2 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG

II. Ergebnisse für die Fallgruppe der gewerblichen Vermietung mehrerer Wohnungen als Ferienwohnungen

Sechster Teil: Zusammenfassung in Leitsätzen

Literaturverzeichnis

Sachwortverzeichnis

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