Vorwort

Übersichtenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Literaturverzeichnis

Einführung

§ 1 Grundbegriffe

I. Wohnungs- und Teileigentum

II. Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum

1. Allgemeines

2. Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

a) Zuordnung von Räumen

b) Zuordnung von Gebäudebestandteilen

c) Praktisch bedeutsame Einzelfälle

3. Konsequenzen der Zuordnung

a) Rechte und Pflichten aus dem Sondereigentum

b) Rechte und Pflichten aus dem gemeinschaftlichen Eigentum

Arbeitsbeispiel 1: Abgrenzung Sondereigentum/gemeinschaftliches Eigentum

§ 2 Begründung, Belastung und Erwerb von Wohnungseigentum

I. Begründung von Wohnungseigentum

1. Teilungsvertrag (§ 3 WEG) und Teilungserklärung (§ 8 WEG)

a) Zustandekommen

b) Inhalt

c) Form

2. Eintragung im Grundbuch

a) Eintragungsbewilligung

aa) Aufteilungsplan

bb) Abgeschlossenheitsbescheinigung

b) Zustimmung dinglich Berechtigter

c) Anlegen der Grundbuchblätter

3. Änderung der Teilungserklärung/des Teilungsvertrages

II. Erwerb von Wohnungseigentum

1. Erwerb vom Bauträger

a) Abschluss des Bauträgervertrages

aa) Inhalt und Form

bb) Fälligkeit der Vergütung

cc) Mängelrechte

(1) Begriff des Mangels

(2) Rechte wegen Mängeln des Bauwerkes

(3) Rechte wegen Mängeln des Kaufgegenstandes

(4) Geltendmachung der Mängelrechte

Arbeitsbeispiel 2: Verfolgung von Mängelrechten gegen den Bauträger

dd) Insolvenz des Bauträgers

(1) Vollendung des „stecken gebliebenen Baus“

(2) Inanspruchnahme von Bürgschaften

b) Eigentumsübertragung

2. Erwerb vom Wohnungseigentümer

3. Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG)

III. Belastung von Wohnungseigentum

§ 3 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

I. Grundlagen

1. Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer

2. Gemeinschaft als Rechtssubjekt

3. Gestaltungsmöglichkeiten der Gemeinschaftsordnung

II. Entstehen der Gemeinschaft

1. Grundsatz

2. „Werdende Gemeinschaft“

3. Eigentümerwechsel nach Entstehen der Gemeinschaft

4. Entstehen der rechtsfähigen Gemeinschaft

Arbeitsbeispiel 3: Entstehen der Gemeinschaft

III. Vereinbarungen und Beschlüsse

1. Abgrenzungen

a) Vereinbarungen

b) Beschlüsse

2. Regelungsinhalte und -kompetenzen

a) Vereinbarungen zur Gemeinschaftsordnung

b) Gesetzliche Beschlusskompetenzen

c) Beschlusskompetenz kraft Vereinbarung

d) Zweitbeschlüsse

3. Wirksamkeit gegen Sondernachfolger

4. Fehlerhafte Beschlüsse

a) Grundlagen

b) Nichtigkeitsgründe

c) Gründe schwebender Unwirksamkeit

d) Anfechtungsgründe

5. Gerichtliche Entscheidung über Beschlüsse

Arbeitsbeispiel 4: Fehlerhafte Beschlüsse – Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer

IV. Rechtsfähige Gemeinschaft

1. Grundlagen

2. Verwaltungsvermögen

a) Gemeinschaft als Vermögensträger

b) Rechtsfähigkeit des Vermögensträgers

c) Vermögensübergang auf den Alleineigentümer

3. Ausübung von Rechten der Wohnungseigentümer

a) Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft

b) Obligatorische Rechtsausübung durch die Gemeinschaft

c) Fakultative Rechtsausübung durch die Gemeinschaft

d) Individuelle Rechte ohne Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft

4. Wahrnehmung von Pflichten der Wohnungseigentümer

V. Haftungsverfassung der Gemeinschaft

1. Haftung der Gemeinschaft

2. Außenhaftung der Wohnungseigentümer

a) Haftung als Teilschuldner

b) Haftung bei Eigentümerwechsel

c) Einwendungen und Einreden des Wohnungseigentümers

d) Haftung als Gesamtschuldner

3. Rückgriff des Wohnungseigentümers

Arbeitsbeispiel 5: Haftung der Wohnungseigentümer

§ 4 Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

I. Recht zum Gebrauch und zur Nutzung

II. Beschränkungen des Gebrauchs- und Nutzungsrechts

1. Gesetzliche Grenzen (§ 14 WEG)

a) Instandhaltung des Sondereigentums und Gebot der Rücksichtnahme (§ 14 Nr. 1 WEG)

b) Einwirkung auf Dritte (§ 14 Nr. 2 WEG)

c) Duldungspflichten (§ 14 Nr. 3 und 4 WEG)

2. Beschränkungen durch Vereinbarung

a) Zweckbestimmung

aa) Zweckbestimmung im engeren Sinn

bb) Zweckbestimmung im weiteren Sinn

b) Gebots- und Verbotsregelungen

3. Beschränkungen durch Beschluss

a) Beschlussfassung gemäß § 15 Abs. 2 WEG

aa) Zulässiger Inhalt

bb) Fehlerhafte Beschlüsse

Arbeitsbeispiel 6: Beschluss ordnungsmäßiger Gebrauchsregelungen

b) Beschlussfassung aufgrund einer Öffnungsklausel

III. Rechtschutz bei Beeinträchtigungen

1. Unterlassungsanspruch

2. Anspruch auf Gebrauchsregelung

3. Schadensersatz und nachbarrechtlicher Aufopferungsanspruch

IV. Sondernutzungsrecht

1. Inhalt und Umfang des Sondernutzungsrechts

Arbeitsbeispiel 7: Grenzen des Sondernutzungsrechts

2. Begründung von Sondernutzungsrechten

3. Übertragung von Sondernutzungsrechten

4. Inhaltsänderung von Sondernutzungsrechten

5. Aufhebung von Sondernutzungsrechten

§ 5 Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer

I. Grundsätze der Verwaltung

1. Zuständigkeiten

2. Begriff „Verwaltung“

3. Gegenstand der Verwaltung

4. Recht und Pflicht zur Verwaltung

II. Verwaltungskompetenzen der Wohnungseigentümer

1. Gemeinschaftliche Verwaltung

2. Ordnungsmäßige Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss

a) Beschlussfassung durch Stimmenmehrheit

b) Kriterium der „Ordnungsmäßigkeit“

c) Fälle ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 WEG

aa) Aufstellung einer Hausordnung (§ 21 Abs 5 Nr. 1 WEG)

bb) Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)

cc) Feuer-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG)

dd) Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG)

ee) Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG)

ff) Duldung von Anschlüssen (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG)

d) Fälle ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 7 WEG

aa) Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeit

bb) Folgen des Verzugs

cc) Kosten einer besonderen Nutzung

dd) Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand

3. Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG)

a) Inhalt des Anspruchs

b) Durchsetzung des Anspruchs

4. Ermessensentscheidung des Gerichts (§ 21 Abs. 8 WEG)

a) Voraussetzungen

b) Rechtsfolgen

c) Änderung der Entscheidung des Gerichts

5. Notverwaltungsrecht (§ 21 Abs. 2 WEG)

a) Voraussetzungen des Notverwaltungsrechts

b) Umfang des Notverwaltungsrechts

c) Aufwendungsersatzanspruch des Notgeschäftsführers

d) Geschäftsführung ohne Auftrag

6. Bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG)

a) Begriff und Abgrenzung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung/Instandsetzung

b) Zustimmungserfordernis

aa) Grundsatz

bb) Beeinträchtigung als Voraussetzung für das Zustimmungserfordernis

c) Anspruch auf Genehmigung

d) Beseitigungsanspruch

d) Kosten der baulichen Veränderung

7. Maßnahmen der Modernisierung und Anpassung an den Stand der Technik

a) Begriffe und Abgrenzung

aa) Modernisierung

bb) Anpassung an den Stand der Technik

cc) Abgrenzung zur modernisierenden Instandsetzung

b) Ausschlussgründe

aa) Keine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage

bb) Keine unbillige Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern

c) Doppelt qualifizierte Mehrheit

d) Unabdingbarkeit

8. Wiederaufbau und stecken gebliebener Bau (§ 22 Abs. 4 WEG)

§ 6 Versammlung der Wohnungseigentümer

I. Grundlagen

II. Einberufung der Versammlung

1. Einberufung durch den Verwalter

a) Einberufung auf Verlangen der Wohnungseigentümer

b) Pflichtwidrige Verweigerung der Einberufung oder Fehlen eines Verwalters

c) Einberufung durch unzuständige Personen

2. Einberufungsmodalitäten

a) Textform

b) Ladungsempfänger

c) Zugang der Ladung

d) Einberufungsfrist

e) Ort und Zeit der Versammlung

f) Bezeichnung der Beschlussgegenstände

3. Einberufung einer Wiederholungsversammlung

III. Durchführung der Versammlung

1. Versammlungsvorsitz

2. Beschlussfähigkeit

3. Geschäftsordnung

a) Einzelne Ordnungsmaßnahmen

b) Unterbrechung und Vertagung

c) Ende der Versammlung

4. Teilnahmeberechtigte Personen

IV. Beschlussfassung in der Versammlung

1. Zustandekommen eines Beschlusses

a) Beschlussantrag

b) Abstimmung und Beschlussergebnis

c) Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses

2. Stimmabgabe

3. Stimmrecht

a) Stimmrecht des Wohnungseigentümers

b) Stimmberechtigte Dritte

c) Stimmkraft

d) Stimmrechtsschranken

e) Stimmrecht bei Mehrhausanlagen

4. Vertretung bei der Stimmabgabe

V. Versammlungsniederschrift

Arbeitsbeispiel 8: Fehlerhafte Feststellung und Protokollierung eines Beschlusses

VI. Beschlüsse ohne Versammlung

VII. Beschluss-Sammlung

§ 7 Verwaltung durch den Verwalter

I. Grundlagen

II. Bestellung des Verwalters

1. Person des Verwalters

2. Bestellungsakt

3. Dauer der Bestellung

4. Erstmalige Bestellung in der Teilungsphase

5. Bestellung durch das Gericht

III. Verwaltervertrag

1. Verwaltervertrag und Verwalterbestellung

2. Rechtsnatur und Inhalt

3. Vertragsschluss

4. Vergütung des Verwalters

5. Laufzeit des Vertrages

IV. Nachweis der Verwaltereigenschaft

V. Abberufung des Verwalters und Amtsniederlegung

1. Ordentliche Abberufung

2. Kündigung des Verwaltervertrages

3. Abberufung aus wichtigem Grund

4. Amtsniederlegung durch den Verwalter

VI. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

1. Grundlagen

2. Geschäftsführung und Vertretung

3. Aufgaben und Befugnisse nach § 27 Abs. 1 WEG

a) Durchführung der Beschlüsse und der Hausordnung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG)

b) Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG)

c) Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG)

d) Anforderung von Lasten- und Kostenbeiträgen (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG)

e) Bewirken und Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen (§ 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG)

f) Verwaltung eingenommener Gelder (§ 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG)

g) Unterrichtung über anhängige Rechtsstreitigkeiten (§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG)

h) Abgabe von Erklärungen nach § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG (§ 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG)

4. Vertretungsmacht des Verwalters (§ 27 Abs. 2, 3 WEG)

a) Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen

b) Maßnahmen zur Abwendung von Rechtsnachteilen

c) Streitwertvereinbarungen

d) Vornahme von Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen

4. Rechnungslegung

VII. Haftung für Verwaltertätigkeiten

1. Haftung gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern

2. Haftung des Verwalters gegenüber Dritten

3. Haftung der Gemeinschaft für den Verwalter

Arbeitsbeispiel 9: Aufgaben und Haftung des Verwalters

§ 8 Nutzungen, Lasten und Kosten

I. Anteil an Nutzungen (§ 16 Abs. 1 WEG)

II. Pflicht zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2 WEG)

1. Begriff der Lasten und Kosten

2. Kostenverteilungsschlüssel

a) Gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel

b) Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten

c) Verteilung der Kosten baulicher Veränderungen (§ 16 Abs. 6 WEG)

d) Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

aa) Rechtslage bis zum 30.6.2007

bb) Betriebskosten und Kosten der Verwaltung

cc) Kosten baulicher Maßnahmen

III. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

1. Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG)

a) Funktion des Wirtschaftsplans

b) Inhalt des Wirtschaftsplans

aa) Gesamtwirtschaftsplan

bb) Einzelwirtschaftspläne

c) Zeitpunkt der Erstellung

d) Beschluss über den Wirtschaftsplan

e) Geltungsdauer des Wirtschaftsplans

f) Sonderumlage

2. Jahresabrechnung

a) Funktion der Jahresabrechnung

b) Inhalt und Aufbau der Jahresabrechnung

aa) Allgemeine Anforderungen

bb) Gesamtabrechnung

(1) Einnahmen- und Ausgabenprinzip

(2) Aufgliederung nach Kostenarten

(3) Rechnungsabgrenzungen

(4) Kontenabgleich

(5) Instandhaltungsrücklage

cc) Einzelabrechnung

c) Prüfung der Jahresabrechnung

d) Beschluss über die Jahresabrechnung

IV. Beitragsforderung

1. Entstehen der Beitragsforderung

2. Beitragsgläubiger und Beitragsschuldner

3. Durchsetzung der Beitragsforderungen

4. Verjährung

V. Beitragspflicht bei Eigentümerwechsel

1. Zeitpunkt des Lasten- und Kostenübergangs

2. Haftung für Beitragsvorschüsse

3. Haftung aus der Jahresabrechnung

4. Haftung bei Sonderumlagen

5. Haftungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung

Arbeitsbeispiel 10: Beitragspflicht bei Eigentümerwechsel

VI. Rechnungslegung

1. Anspruch auf Rechnungslegung

2. Inhalt und Form der Rechnungslegung

§ 9 Verwaltungsbeirat

I. Mitglieder des Verwaltungsbeirats

II. Begründung und Beendigung der Mitgliedschaft

III. Innere Ordnung des Verwaltungsbeirats

IV. Aufgaben und Befugnisse

V. Haftung

1. Haftung der Beiratsmitglieder gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft

2. Haftung der Gemeinschaft für die Beiratsmitglieder

VI. Aufwendungsersatzanspruch der Beiratsmitglieder

§ 10 Aufhebung der Gemeinschaft und Entziehung des Wohnungseigentums

I. Aufhebung der Gemeinschaft

1. Unauflöslichkeit der Gemeinschaft

2. Abweichende Vereinbarungen

3. Aufhebungsvertrag und Vollzug der Aufhebung

II. Entziehung von Wohnungseigentum

1. Entziehungsanspruch

a) Voraussetzungen

b) Regelbeispiele (§ 18 Abs. 2 WEG)

2. Beschluss über das Entziehungsverlangen

3. Entziehungsklage

§ 11 Gerichtliches Verfahren in Wohnungseigentumssachen

I. Grundlagen

II. Zuständigkeit des Gerichts

1. Örtliche Zuständigkeit

a) Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern (§ 43 Nr. 1 WEG)

b) Streitigkeiten zwischen Gemeinschaft und Wohnungseigentümern (§ 43 Nr. 2 WEG)

c) Streitigkeiten mit dem Verwalter (§ 43 Nr. 3 WEG)

d) Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen (§ 43 Nr. 4 WEG)

e) Klagen Dritter (§ 43 Nr. 5 WEG)

f) Mahnverfahren (§ 43 Nr. 6 WEG)

2. Sachliche Zuständigkeit

3. Schiedsvereinbarung und obligatorische Streitschlichtung

III. Klage in Wohnungseigentumssachen

1. Bezeichnung der Parteien in der Klageschrift

a) Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft

b) Bezeichnung der Wohnungseigentümer

2. Zustellung der Klage

a) Verwalter als Zustellungsvertreter

b) Ersatzzustellungsvertreter

3. Beiladung

IV. Beschlussmängelklagen

1. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage

2. Klagebefugnis und Anfechtungsrecht

a) Klagebefugnis

b) Anfechtungsrecht

3. Klagegegner

4. Anfechtungs- und Klagebegründungsfrist

a) Anfechtungsfrist

b) Klagebegründungsfrist

c) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand

5. Verbindung mehrerer Beschlussmängelprozesse

6. Gerichtliche Entscheidung

Arbeitsbeispiel 11: Beschlussanfechtungsklage

V. Kosten des Rechtsstreits

1. Kostenentscheidung des Gerichts

a) Kostentragung der Parteien

b) Kostenlast des Verwalters

Arbeitsbeispiel 12: Haftung des Verwalters für Prozesskosten

2. Kostenerstattung

3. Höhe der Kosten

VI. Rechtsmittel

1. Berufung

2. Revision

§ 12 Wohnungserbbaurecht und Dauerwohnrecht

I. Wohnungserbbaurecht

II. Dauerwohnrecht

Anhang: Wohnungseigentumsgesetz

Stichwortverzeichnis