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Vorwort

Inhaltsübersicht

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Kapitel 1: Einleitung

A. Einführung in die Thematik

I. Fragestellung und Bedeutung des Grundstücksrechts

II. Das Grundstücksrecht im Wettbewerb der Rechtsordnungen

B. Forschungsstand

C. Methoden

I. Funktionaler Rechtsvergleich

II. Die Vereinigten Staaten als inhomogene Rechtsordnung

III. Englische Rechtsbegriffe

D. Gang der Untersuchung

Kapitel 2: Grundlagen

A. Allgemeine Prinzipien

I. Das angloamerikanische Common Law

1. Rechtsquellen der angloamerikanischen Rechtsordnung

a) Fallrecht und Gesetze – Case Law und statutes

b) Systematisierung des Fallrechts

c) Rechtsvereinheitlichung durch Modellgesetze

2. Billigkeitsrecht – Equity

3. Gerichtsorganisation

4. Besonderheiten des Zivilprozesses

5. Der Erfüllungsanspruch und die ökonomische Betrachtungsweise

II. Grundlagen des Sachenrechts

1. Trennung und Verhältnis von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft

2. Publizitätsakt – Traditions- und Konsensprinzip bzw. Grundbuch- und Privatsystem

B. Das Grundstück als geometrische Beschreibung eines Abschnittes der Erdoberfläche

I. Deutschland – Das Grundstück im Rechtssinne

1. Aufbau des Liegenschaftskatasters

2. Verknüpfung der Register

3. Grundstücksbegriff

4. Geometrische Veränderungen des Grundstücks – Teilung und Vereinigung

II. Vereinigten Staaten – Private Grundstücksbeschreibung

1. Formen der Grundstücksbeschreibung

a) Grenzbeschreibung – Metes and bounds

b) Öffentliche Landvermessung – Government survey

c) Registrierte Grundstücksbeschreibung – Recorded plat

d) Zentrales Geoinformationssystem

2. Übertragung von Grundstücksteilen

III. Rechtsvergleichende Betrachtung

C. Rechte an Grundstücken

I. Grundstücksrechte in Deutschland

1. Eigentum

2. Grundstücksgleiche Rechte

3. Beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken

a) Nutzungsrechte

b) Sicherungs- und Verwertungsrechte

c) Erwerbsrechte

d) Altrechtliche Dienstbarkeiten

4. Rang der Grundstücksrechte

5. Personenmehrheiten als Rechtsinhaber

6. Zusammenfassung

II. Angloamerikanische Grundstücksrechte

1. Ursprung der Grundstücksrechte

2. Die Bundesstaaten als Normgeber im Grundstücksrecht

3. Das Eigentumsrecht – Property, the bundle of rights

4. Gegenwärtige Eigentumsrechte – Present interests

a) Dauerhafte Eigentumsrechte – Freehold estates

aa) Das Volleigentum – Fee simple absolute

bb) Fee tail

cc) Bedingte Eigentumsrechte – Defeasible estates

b) Vorübergehende Eigentumsrechte – Nonfreehold estates

aa) Rechte am Grundstück auf Lebenszeit – Life estate

bb) Leasehold estate als vorübergehendes dingliches Recht

5. Potentielle Eigentumsrechte – Future interests

a) Future interest des Übertragenden

b) Future interest eines Begünstigten bzw. Empfängers

c) Rule against perpetuities

6. Sondereigentum an Gebäudeteilen – Condominium

7. Weitere Grundstücksrechte

a) Nutzungsrechte – Servitudes

b) Sicherungs- und Verwertungsrechte – Lien

aa) Mortgage

(a) Grundlagen

(b) Rechtsnatur

(c) Die equitable mortgage und der mortgage- Ersatz (mortgage substitute)

(d) Sicherungsübereignung – Deed of trust

bb) Gesetzliche Grundpfandrechte

c) Erwerbsrechte – Preemption und option

d) Dinglicher Rechtserwerb durch Abschluss des Kaufvertrags – Equitable estates

8. Konkurrenz verschiedener Grundstücksrechte – Prioritäten

9. Verschmelzung von Rechten an einem Grundstück – Merger of estates

10. Personenmehrheiten als Eigentümer – Cotenancy

a) Joint tenancy

b) Tenancy in common

c) Tenancy by the entirety

11. Zusammenfassung

III. Rechtsvergleichende Betrachtung

D. Registersysteme und Verfahren

I. Das deutsche Grundbuchsystem

1. Historische Entwicklung

2. Aufgabe, Funktion und Wirkung des Grundbuchs

3. Zuständigkeit und Aufbau

4. Grundbuchverfahren

a) Antrag und Eintragungsbewilligung

b) Überprüfung und Eintragung

c) Grundakten

d) Datenbankgrundbuch und elektronisches Verfahren

5. Eintragungsfähige Rechte

6. Beschränkte Öffentlichkeit des Grundbuchs

7. Zusammenfassung

II. Die angloamerikanische Urkundensammlung – Recording of land titles

1. Historische Entwicklung

2. Aufgabe, Funktion und Wirkung des Grundstücksregisters

a) Aussagekraft des Registers

b) Wirkung der Eintragung

3. Zuständigkeit

4. Aufbau und Struktur des Registers

a) Der name index

b) Der tract index

c) Parallele Register der Rechtsmängelversicherer – Title plants

d) Elektronische Registerführung

5. Registrierungsverfahren

6. Eintragungsfähige Rechte

7. Öffentlichkeit des Grundstücksregisters

8. Reformbestrebungen

9. Title registration bzw. Torrens-System

10. Zusammenfassung

III. Rechtsvergleich

Kapitel 3: Grundstückserwerbsverfahren

A. Deutschland – Rechtssicherheit durch Notar und Grundbuch

I. Vertragsanbahnung

1. Erstkontakt und Vermittlung durch einen Makler

2. Vertragsverhandlung

3. Kaufpreisfinanzierung

II. Termin vor dem Notar und notarielle Beurkundung

1. Vorbereitende Tätigkeit des Notars

2. Abschluss des notariellen Kaufvertrags

3. Erklärung der Auflassung

4. Sicherung durch Vormerkung

5. Grundpfandrecht – Dingliche Sicherung der Finanzierung

III. Vollzug durch den Notar

1. Antrag auf Eintragung der Vormerkung

2. Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechts

3. Einholung von Erklärungen, Genehmigungen sowie Mitteilungspflichten

4. Abwicklung der Eintragungen und Kaufpreiszahlung

5. Kaufpreiszahlung und Antragstellung auf Eintragung

IV. Zusammenfassung

B. Vereinigte Staaten – Privatsystem und Rechtsmängelversicherung

I. Vertragsanbahnung und Vermittlung unter Mitwirkung eines Maklers

II. Der Kaufvertrag – Contract of sale

1. Vertragsinhalt

a) Pflicht zur Verschaffung eines marketable title

b) Vertragliche Regelung bei Unmöglichkeit zur Verschaffung eines marketable title

c) Finanzierungsvorbehalt

2. Vertragsgestaltung und Rechtsberatung

a) Mitwirkung von Rechtsanwälten und deren Verdrängung

b) Abschluss und Abwicklung des Grundstücksgeschäfts unter Mitwirkung eines Maklers

3. Vertragsschluss

4. Anzahlung und pauschalierter Schadensersatz

5. Kaufvertrag mit Eigentumsvorbehalt – Der contract for deed

III. Zwischenverfahren

1. Überprüfung der sachenrechtlichen Verhältnisse

a) Title search

b) Rechtsmängelversicherung – Title insurance

2. Finanzierung des Grundstückgeschäfts

a) Finanzierungsmodalitäten

b) Sekundärer Kreditmarkt

IV. Das closing – Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung

1. Anwendbares Recht bei grenzüberschreitenden Grundstücksgeschäften

2. Zeitpunkt des closing und Verzug

3. Eigentumsübergang durch Privaturkunde

a) Ausfertigung des deed – Execution

aa) Inhaltliche Anforderungen an den deed

(a) Bezeichnung von Veräußerer und Erwerber

(b) Deed ohne Angabe eines Erwerbers

(c) Grundstücksbeschreibung

(d) Words of grant

(e) Die habendum-Klausel

(f) Sonstiger Inhalt

(g) Gesetzliche Vorlage

bb) Schriftform

cc) Identitätsbestätigung – Acknowledgment

(a) Funktion und Form

(b) Der notary public

b) Rechtsübergang durch Übergabe und Annahme – Conveyance

aa) Übergabe des deed – Delivery

bb) Annahme des deed – Acceptance

cc) Rechtsfolgen

dd) Untergang des schuldrechtlichen Anspruchs – Doctrine of merger

ee) Garantieinhalt des deed

(a) Umfangreiche Garantie durch einen warranty deed

(b) Rechtsübertragung ohne Garantie – Der quitclaim deed

(c) Rechtsnatur der conveyance – Trennungsprinzip?

4. Kaufpreiszahlung

5. Der bedingte Eigentumsübergang

a) Der bedingte deed – Der transfer of death deed

b) Bedingung der Übergabe – Delivery in escrow

6. Dingliche Sicherung des Kreditgebers – Mortgage

V. Deklaratorische Registrierung des deed

VI. Nicht rechtsgeschäftlicher Rechtserwerb

1. Rechtserwerb von Todes wegen

2. Rechtserwerb bei Bedingungseintritt oder Zeitablauf – Future estates

3. Ersitzung – Adverse possession

a) (Historische) Grundlagen

b) Voraussetzungen

c) Rechtsfolge

d) Ausgleichsansprüche des ehemaligen Eigentümers

VII. Zusammenfassung

VIII. Reformbestrebungen des Grundstücksrechts

C. Erwerb vom Nichtberechtigten

I. Der gutgläubige Erwerb vom Nichtberechtigten nach § 892 Abs. 1 BGB

II. Der bona fide purchase

1. Vermeintliche Berechtigung des „Buchinhabers“

2. Entgeltlichkeit

3. Unkenntnis und Registrierung

a) Unkenntnis (lack of notice)

b) Race statutes

c) Notice statutes

d) Race-notice statutes

4. Zusammenfassung

III. Vergleichende Betrachtung

D. Abschließende rechtsvergleichende Betrachtung

Kapitel 4: Sicherung des Grundstückerwerbs

A. Risiken und Sicherungsinteressen

I. Interessen des Käufers bzw. Erwerbers

1. Beratung und Unterstützung während des Erwerbsverfahrens

2. Verbindlichkeit des Kaufvertrags

3. Schutz während der Abwicklung des Erwerbs

a) Austausch von Kaufpreis und Eigentum

b) Rechtsmängelfreiheit des Eigentums

c) Fehler innerhalb der Register

4. Weitere Interessen

5. Zusammenfassung

II. Interessen des Verkäufers bzw. Veräußerers

1. Beratung

2. Verbindlichkeit des Kaufvertrags

3. Verlust des Eigentums ohne garantierte Gegenleistung

4. Beschränkung des Haftungsrisikos

5. Zusammenfassung

III. Kreditgeber

1. Auszahlung nur gegen garantierte Sicherheit

2. Rechtsmängelfreiheit

3. Zusammenfassung

IV. Zentrale Interessen der Beteiligten

B. Erfüllung der Sicherungsinteressen

I. Beratung und Unterstützung – Notar vs. Privatautonomie

1. Beratung und Begleitung durch den deutschen Notar

a) Der deutsche Notar

aa) Ausgestaltung des Amts

bb) Neutralität

b) Zwingende Beteiligung bei Grundstücksgeschäften

c) Zweck der Mitwirkung des Notars

aa) Zweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB

bb) Zweck des § 925 Abs. 1 BGB

cc) Warum gerade ein Notar?

d) Aufgaben des Notars bei Grundstücksgeschäften

aa) Belehrung und Vertragsgestaltung – § 17 BeurkG

bb) Vollzugstätigkeit

e) Sicherung einer ordnungsgemäßen Mitwirkung – Haftung des Notars

f) Notarhaftung in Deutschland

g) Zusammenfassung

2. Unterstützung beim Grundstückserwerb durch juristische Laien

a) Zulässigkeit und Grund der Beteiligung von juristischen Laien

b) Beratung und Unterstützung durch einen Makler

aa) Typischer Interessenkonflikt und Hinweispflicht

bb) Beratungsleistung des Maklers und dessen Haftung

cc) Beratungssicherung durch attorney-approval- Klauseln

c) Beratung durch Rechtsanwälte

aa) „Vertretung“ von mehreren Parteien

bb) Beratungsleistung des Rechtsanwalts

d) Zusammenfassung

3. Rechtsvergleichende Betrachtung

II. Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit des Kaufvertrags – Notarielle Form vs. Schriftform

1. Vertragliche Bindung nur durch notarielle Beurkundung

a) Notarielle Form – § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB

aa) Verfahrensrechtliche Voraussetzungen

bb) Materiell-rechtliche Mängel

cc) Rechtsfolge – Nichtigkeit, § 125 BGB

dd) Heilung durch Erfüllung

b) Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit

c) Zusammenfassung

2. Einklagbarkeit durch Schriftform

a) Schriftform – Statute of Frauds

aa) Voraussetzungen

bb) Zweck

cc) Heilung durch teilweise Erfüllung – Part performance

b) Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit

c) Zusammenfassung

3. Rechtvergleichende Betrachtung

III. Abwicklung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung

1. Abwicklung unter Mitwirkung des Notars

a) Eintragung der Eigentumsvormerkung

aa) Voraussetzungen

bb) Wirkung

b) Kaufpreiszahlung

aa) Direkte Abwicklung

bb) Treuhänderische Abwicklung über ein Notaranderkonto

cc) Gegenüberstellung von direkter und indirekter Abwicklung

dd) Schutz des Verkäufers

c) Auflassung

aa) Materiell-rechtliche Lösung

bb) Beurkundungs- und verfahrensrechtliche Lösung

d) Zusammenfassung

2. „Sit-down“ und escrow closing

a) Direkter Austausch von Kaufpreis und deed – „sit-down“ closing

b) Treuhänderische Abwicklung – Escrow closing

aa) Escrow agreement und escrow agent

bb) Ablauf des escrow-Verfahrens

cc) Pflichten und Haftung des escrow agent

dd) Zusammenfassung

c) Zusammenfassenden Betrachtung von „sit-down“ und escrow closing

3. Rechtsvergleichende Betrachtung

IV. Abwicklung der Kaufpreisfinanzierung und Bestellung des Grundpfandrechts

1. Bestellung des Grundpfandrechts unter Mitwirkung des Verkäufers

2. Der Kreditgeber beim closing

3. Rechtsvergleichende Betrachtung

V. Sicherstellung der Rechtsmängelfreiheit – Grundbuch vs. title insurance

1. Rechtsmängelfreiheit durch Grundbuch und Grundbuchverfahren

a) Verlässlichkeit der Grundbucheinsicht

b) Mechanismen zur Sicherstellung der Richtigkeit des Grundbuchs

aa) Kenntnis durch Eintragungszwang

bb) Berechtigung

cc) Übereinstimmung zwischen (dinglichem) Rechtsgeschäft und Eintragungsantrag

dd) Ordnungsgemäße Eintragung

ee) Abschirmung des Grundbuchs vor Fehlern des zugrundeliegenden schuldrechtlichen Geschäfts

ff) Öffentlicher Glaube und Fehlerkorrektur durch gutgläubigen Erwerb

gg) Unsicherheiten durch nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Lasten

c) Zusammenfassung

2. Rechtsmängelfreiheit durch title search und title assurance

a) Verlässlichkeit des Registerinhalts

b) Registerbereinigung – Marketable title legislation

aa) Curative statutes

bb) Statutes of limitation und adverse possession

cc) Marketable title acts

dd) Zusammenfassung

c) Aufstellung der Rechtekette – Abstract of title

aa) Zuständiger Personenkreis

bb) Durchführung

cc) Ergebnis und Aussagekraft

dd) Haftung

d) Rechtliche Analyse – Title examination

aa) Ablauf der title examination und title opinion

bb) Umgang mit Mängeln

cc) Title opinion

dd) Haftung

ee) Schutzreichweite der title opinion

e) Rechtsmängelsicherheit durch die title insurance

aa) Entwicklung der title insurance

bb) Die Rechtsmängelversicherer

cc) Grundlagen

dd) Abschluss der title insurance

ee) Standardisierte Versicherungsverträge

(a) Das versicherte Grundstück und Grundstücksrecht

(b) Der Versicherte und die Dauer des Versicherungsschutzes

(c) Reichweite des Versicherungsschutzes

(1) Allgemeines

(2) Versicherte Rechtsmängel

(3) Sonstige abgesicherte Mängel

(4) Die Homeowner’s Policy

(5) Kreditgeber – Loan Policy

(6) Nicht abgedeckte Mängel

(d) Erweiterungen des Versicherungsschutzes – Endorsements

(e) Weitere Pflichten des Rechtsmängelversicherers

(1) Duty to search – Haftung für fehlerhafte title search

(2) Duty to defend – Pflicht zur gerichtlichen Verteidigung des versicherten Rechts

ff) Versicherungsfälle in der Praxis

gg) Finanzzahlen der Rechtsmängelversicherungsindustrie

hh) Regulierung und die staatliche Rechtsmängelversicherung von Iowa

f) Zusammenfassung

3. Rechtsvergleichende Betrachtung

a) Zuverlässigkeit des Registerinhalts

b) Vertrauen auf den Registerinhalt

c) Absicherung der Rechtsmängelfreiheit

d) Abschließende Gegenüberstellung

VI. Sachmängelfreiheit

VII. Überblick über die Kosten des Grundstückserwerbs

1. Deutschland

2. Vereinigte Staaten

3. Zusammenfassung

C. Vergleich der Erfüllung der Sicherungsinteressen

I. Beratung durch Notar und Makler

II. Verbindlichkeit und Durchsetzbarkeit des Kaufvertrags

III. Abwicklung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung

IV. Rechtsmängelfreiheit

V. Sicherungsinstrumente

1. Sicherheit durch Grundbuch und Notar

2. Sicherheit durch die private Rechtsmängelversicherung

VI. Vergleich der gewährten Sicherheitsniveaus

Kapitel 5: Zusammenfassung und abschließende Stellungnahme

A. Zusammenfassung Grundlagenteil (Kapitel 2)

B. Zusammenfassung Grundstückserwerbsverfahren (Kapitel 3)

C. Zusammenfassung Sicherung des Grundstückerwerbs (Kapitel 4)

I. Rechtliche Beratung

II. Verbindlichkeit des Kaufvertrags

III. Sichere Abwicklung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung

IV. Sicherstellung der Rechtsmängelfreiheit

D. Stellungnahme

E. Anmerkungen zur Deregulierung

F. Fazit

Literaturverzeichnis

Verzeichnis US-amerikanischer Entscheidungen

Sachregister