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Vorwort

Inhaltsübersicht

Inhaltsverzeichnis

Kapitel 1: Einführung

Kapitel 2: Heterogene Bevölkerungsstrukturen als Zielgröße

A. Kategorien der städtischen Bevölkerungsmischung

B. Probleme der empirischen Betrachtung

C. Folgen einer homogenen Bevölkerungsstruktur

I. Quartiere mit einer sozial benachteiligten Bevölkerung

1. Kontexteffekte

2. Einfluss der Quartiere auf die Sozialisation

3. Selbstverstärkender Effekt durch Anpassung

4. Steigende soziale Ungleichheit als Einflussfaktor

5. Demographische Homogenität

6. Einfluss der Bausubstanz

II. Stadtteile mit sozial bessergestellter Bevölkerung

III. Heterogene Bevölkerungsstrukturen als Zielgröße

1. Soziale Heterogenität als Beitrag zur Resilienz

2. Heterogenität als Beitrag zur Ermöglichung von freier Entfaltung

3. Bauliche Heterogenität

IV. Gegenthesen zur Benachteiligung durch Segregation

1. Quartiere mit homogenen Bevölkerungsstrukturen als Schutzräume

2. Raumüberwindungstechnologien

3. Homogenität als Grundbedingung des Zusammenlebens nach Gans

D. Schlussfolgerungen

Kapitel 3: Betrachtungsgebiet und Fragestellung

A. Berliner Mietwohnungsmarkt als Betrachtungsgegenstand

I. Auswahl des räumlichen Betrachtungsgebietes

1. Grundsätzliches

2. Mietanstieg

3. Stagnation des Angebots

4. Anstieg der Nachfrage

a) Abschwächung der Suburbanisierung

b) Anziehungskraft der Ballungszentren

c) Ungleiche Verteilung dieser Effekte

5. Fluktuationsrate

6. Besonderheiten Berlins

II. Begrenzung auf den Mietwohnungsmarkt

III. Verhältnis Neubau und Bestand

B. Rechtliche Probleme und daraus folgende Fragestellungen

I. Zu betrachtende Instrumente

II. Forschungsfragen

C. Mögliche Schlussfolgerungen

Kapitel 4: Verfassungsrechtliche Begründungstopoi

A. Fragestellung

B. Sozialstaatsprinzip

I. Verteilungsgerechter Staat

II. Chancengleichheit im Sozialstaat

III. Aktualität des Sozialstaats

IV. Sozialstaat und Schutz der körperlichen Unversehrtheit

V. Sozialstaat und freie Entfaltung der Persönlichkeit

VI. Eingriffe zu Gunsten des Einen als Belastung des Anderen

VII. Fazit

C. Eigentum und seine Sozialbindung

I. Allgemeines

II. Sozialpflichtigkeit bei fehlender finanzieller Unterstützung durch den Staat

III. Kritik an der sozialpolitischen Aufladung

1. Argumente

2. Stellungnahme

IV. Konkrete Ausgestaltung

1. Verhältnis Vermieter – Mieter (– Mietinteressent)

2. Planung und Enteignung

a) Allgemeines

b) Duldungspflichten aufgrund der Einbindung des Grundstücks in seine Umgebung

c) „Quasi-Synallagma“

d) Begrenzung auf „baunahe“ Gründe

e) Dauerhaftigkeit der Verflechtung

f) Staatliche Investitionen als Bedingung für einen Wertzuwachs

g) Verhältnismäßigkeit bei der Objektwahl

h) Sicherung der Privatnützigkeit des Eigentums

i) Zwischenergebnis

D. Sozialer Gehalt der Unverletzlichkeit der Wohnung, Art. 13 I GG

E. Zusammenfassung der Konfliktlage

Kapitel 5: Bauplanungsrecht – Planung

A. Allgemeines

B. Erster Schritt: Informelle Planung

C. Zwischenschritt: Raumordnung

D. Zweiter Schritt: Flächennutzungsplanung

I. Funktionsweise

II. Einsatzmöglichkeit im Rahmen der Fragestellung

1. Vorbereitungsfunktion

2. Informationsfunktion

E. Dritter Schritt: Bebauungsplan

I. Allgemeines

II. Festsetzungsmöglichkeiten, § 9 I BauGB

1. Art der baulichen Nutzung, § 9 I Nr. 1 1. Alt. BauGB

a) Besondere Wohngebiete, § 1 II Nr. 4 i. V. m. § 4a BauNVO

aa) Allgemeines

bb) Dynamik als Alleinstellungsmerkmal

cc) Besondere Instrumente des § 4a IV BauNVO

dd) Voraussetzungen

(1) Exklusivität

(2) Besondere Eigenart als subjektives Element

(3) Zusammenfassung

ee) Festsetzungsmöglichkeiten

(1) Voraussetzungen

(2) Wirkung

ff) Zusammenfassung

b) Andere Baugebietstypen

c) Instrumente des § 1 V bis X BauNVO

aa) Ausschluss von Nutzungen, § 1 V BauNVO

bb) Vertikale Aufteilung der zulässigen Nutzung, § 1 VII BauNVO

cc) Räumliche Feinsteuerung durch § 1 VIII BauNVO

dd) Qualitative Feinsteuerung durch § 1 IX BauNVO

2. Maß der baulichen Nutzung, § 9 I Nr. 1 2. Alt. BauGB

a) Allgemeines

b) Grenzwerte, § 17 BauNVO

c) Mindestmaß, § 16 IV 1 BauNVO

d) Flexibilisierungen

3. Anordnung auf dem Grundstück und dessen Maße, §§ 22f. BauNVO und § 9 I Nr. 3 BauGB

a) Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche, §§ 22f. BauGB

b) Festsetzung der Mindestgrößen und Höchstmaße für Baugrundstücke, § 9 I Nr. 3 BauGB

4. Begrenzung durch Festsetzung der Wohnungsanzahl, § 9 I Nr. 6 BauGB

5. Flächen für Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, § 9 I Nr. 7 BauGB

III. Kooperative Verfahren i. S. d. §§ 11f. BauGB

1. Möglicher Regelungsgehalt von städtebaulichen Verträgen

a) Zielsetzungen

b) Mittel

2. Grenzen

a) Kopplungsverbot, § 11 II 2 BauGB

aa) Ausschluss aufgrund bestehenden Anspruchs, § 11 II 2 BauGB i. V. m. § 56 II VwVfG

bb) Innerer sachlicher Zusammenhang von Leistung und Gegenleistung

b) Angemessenheit

aa) Ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung

(1) Allgemeines

(2) Wertsteigerung aufgrund der Planung als Kriterium

(3) Investitionssumme und Rentabilität als geeignete Kriterien

bb) Gleichheitsgerechte Verteilung der Lasten

3. Zusammenfassung

IV. Besonderheiten bei der Bebauungsplanung in der Innenentwicklung

1. Relevanz

2. Voraussetzungen

3. Rechtsfolgen

4. Zusammenfassung

F. Umfassende Instrumente: Das besondere Städtebaurecht

I. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1. Allgemeines

2. Sachliche Voraussetzungen, § 136 II BauGB

a) Städtebaulicher Missstand als zentraler Begriff

b) Auswirkungen der vorhandenen Mischung aus Wohn-und Arbeitsstätten, § 136 III Nr. 1 lit. d) BauGB

c) Bauliche Beschaffenheit, § 136 III Nr. 1 lit. b) BauGB

d) Funktionsmangel, § 136 II 2 Nr. 2 BauGB

3. Ziele und Zwecke der Sanierung, § 140 Nr. 3 BauGB

4. Genehmigungsvorbehalt als Gestaltungsmöglichkeit der Gemeinde, § 144f. BauGB

a) Allgemeines

b) Möglichkeiten der Ausgestaltungen: Auflagen und städtebauliche Verträge

c) Praktische Probleme bei Auflagen

d) Vorzüge des städtebaulichen Vertrages

e) Ausschluss von kleinen Vorhaben

f) Begründung von Wohnungseigentum

g) Mögliche Regelungsgegenstände

aa) Allgemeines

bb) Mietobergrenzen

h) Zusammenfassung

II. Erhaltungssatzungen, § 172 BauGB

1. Erste Ebene: Voraussetzungen für den Erlass

a) Materielle Voraussetzungen

aa) Städtebauliche Gründe

(1) Besondere Verbindung von Bevölkerung und baulicher Struktur

(2) Verdrängung von angestammter, sozial benachteiligter Bewohnerschaft

(3) Unerheblichkeit der regionalen Verortung der Folgen

bb) Zusammenfassung

b) Verfahren

aa) Allgemeines

bb) Vorbereitende Untersuchungen

cc) Rationalisierung der Entscheidung durch Materialsammlung

dd) Begründung von Erhaltungssatzungen nach § 172 I 1 1. Var. BauGB

ee) Methodik

ff) Organisation des Verwaltungsverfahrens

2. Zweite Ebene: Überprüfung des konkreten Vorhabens

a) Allgemeines

b) Vorbildwirkung

c) Hilfsindikatoren zur Feststellung der Gefahr

d) Einbeziehung von selbstgenutztem Wohneigentum

e) Nebenbestimmungen

f) Nutzungsänderungen

g) Schaffung von Wohnraum

h) Genehmigungsanspruch nach § 172 IV 2 BauGB

i) Genehmigungsanspruch nach § 172 IV 3 Nr. 1 BauGB

aa) Allgemeines

bb) Bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen

cc) Ausstattungsstandard

3. Schwäche des Erhaltungsrechts durch Vollzugsdefizite

4. Vorkaufsrecht, Umwandlung und Enteignung im Erhaltungsgebiet

5. Zusammenfassung

Kapitel 6: Bauplanungsrecht – Plansicherung

A. Vorkaufsrecht, §§ 24ff. BauGB

I. Voraussetzungen

1. Lokale Voraussetzungen

a) Allgemeines

b) Sanierungs- und Erhaltungsgebiete

c) Unbebaute Grundstücke für den Bau von Wohngebäuden, § 24 I Nr. 6 BauGB

aa) Fehlende Bebauung als Tatbestandsmerkmal

bb) Bebaubarkeit mit Wohngebäuden

d) Besonderes Vorkaufsrecht, § 25 BauGB

2. Sonstige Voraussetzungen

a) Kaufvertrag

b) Wohl der Allgemeinheit

c) Ziele städtebaulicher Maßnahmen

d) Wohnungswirtschaftliche Gründe und § 24 III BauGB

aa) Allgemeines

bb) Wohl der Allgemeinheit in Milieuschutzgebieten

cc) Fehlende Rechtfertigung bei § 172 IV 2 Nr. 1 BauGB

dd) Darlegungspflicht der Gemeinde in Fällen des § 24 I 1 Nr. 4 2. Var. BauGB

II. Abwendungsvereinbarungen, § 27 BauGB

1. Allgemeines

2. Anforderungen

3. Besonderheiten in Milieuschutzgebieten

4. Haushälterische Vorsorge

5. Direkterwerb zugunsten Dritter, § 27a I 1 Nr. 1 BauGB

III. Zusammenfassung

B. Enteignung, §§ 85ff. BauGB

I. Verfahren

II. Gemeinwohlerfordernis, § 87 I BauGB

III. Enteignungen in einem Erhaltungsgebiet, § 85 I Nr. 6 BauGB

IV. Planakzessorische Enteignung, § 85 I Nr. 1 BauGB

1. Notwendige Festsetzungen

2. Gemeinwohlerfordernis bei planakzessorischen Enteignungen, § 87 I BauGB

V. Enteignung im unbeplanten Innenbereich, § 85 I Nr. 2 BauGB

1. Allgemeines

2. Gemeinwohlerfordernis im Konkreten

3. Nutzungskonzepte

VI. Zusammenfassung

C. Städtebauliche Gebote, §§ 175ff. BauGB

I. Allgemeines

II. Ähnlichkeiten zu anderen planungsrechtlichen Instrumenten

III. Typen von Baugeboten

IV. Voraussetzungen

1. Allgemeines

2. Wohnen als eine der möglichen Nutzungen

3. Wohnnutzung als einzige mögliche Nutzung

4. Erörterung, § 175 I 2 BauGB

V. Übernahmeanspruch, § 176 IV BauGB

VI. Zusammenfassung

Kapitel 7: Bauordnungsrecht und sonstige öffentlich-rechtliche Instrumente

A. Berliner Bauordnung

B. Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz

I. Allgemeines

II. Zuführung unbewohnter Wohnungen zum Wohnungsmarkt

III. Konkurrenz zwischen Wohnungsaufsichtsgesetz und Bauordnungsrecht

IV. Tatbestände

V. Leerstand

VI. Zusammenfassung

C. Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz

I. Lückenfüllfunktion

II. Regelungsstruktur

1. Regionalität

2. Voraussetzungen für den Erlass der Verordnung

3. Leerstand als Zweckentfremdung

4. Prüfung der konkreten Nutzungsänderung

5. Anspruch auf Genehmigung aus § 3 IV 1. Alt. ZwVbG Bln

III. Wirkung

Kapitel 8: Zivilrechtliche Regelungen

A. Allgemeines

B. Begründung des Mietverhältnisses

I. Mieterauswahl

1. Erhebung von Daten

2. Auswahl

a) Anwendbarkeit

b) Ungleichbehandlung aufgrund von Rasse oder ethnischer Herkunft, § 19 II i. V. m. §§ 2 I Nr. 8, 1 AGG

c) Ungleichbehandlung aus anderen Gründen

d) Zusammenfassung

e) Rechtfertigung von Ungleichbehandlungen durch § 19 III AGG

aa) Konzeption von § 19 III AGG

bb) Legitime Ziele i. S. v. § 19 III AGG

cc) Schaffung und Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen, § 19 III 1. Alt. AGG

f) Zusammenfassung

aa) Probleme

bb) Ausgestaltung eines schlüssigen wohnungspolitischen Konzepts

II. Miethöhe

1. Verordnung nach § 556d II BGB

2. Begrenzung der Neuvertragsmiete, § 556d I BGB

a) Allgemeines

b) Auseinanderfallen von Angebotsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete außerhalb von §§ 556d ff. BGB

c) Stärkung des Mietspiegels

d) Ausnahmen durch § 556f BGB

III. Probleme

1. Umgehungsmöglichkeiten

a) Zwischenvermietungen

b) „Flucht“ in das Wohnungseigentum

c) Marktteilung

d) Abstandszahlungen

e) Modernisierung im Bestand, § 556e II BGB

f) Fehlende Kostendeckung bei „neuem“ Altbau

2. Umsetzungsprobleme

a) Fehlende ortsübliche Vergleichsmiete

b) Tatsächliche und prozessuale Umsetzung des § 556g BGB

IV. Zwischenergebnis

C. Vollzug des Mietverhältnisses

I. Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB

II. Mieterhöhungen nach Modernisierungen, § 559 BGB

1. Allgemeines

2. Funktionen

3. Parallelen zwischen § 559 IV 2 Nr. 1 BGB und § 172 IV 3 Nr. 1 BauGB

4. Zwischenergebnis

D. Beendigung des Mietverhältnisses

I. Beendigung durch den Mieter

II. Beendigung durch den Vermieter

1. Allgemeines

2. Wirtschaftliche Interessen des Vermieters

3. Übergeordnetes Interesse an einer anderen Verteilung

4. Zusammenfassung

Kapitel 9: Strafrechtliche Regelungen und das Recht der Ordnungswidrigkeiten

A. Allgemeines

B. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz

I. Allgemeines

II. Objektiver Tatbestand

1. Nachfrageüberhang

2. Teilmärkte

3. Örtlicher Bezugsrahmen

III. Subjektiver Tatbestand

1. Tatbestandsmerkmal „Ausnutzen“

2. Kenntnis der Kausalität zwischen Nachfrageüberhang und Zustimmung zur Mietpreisvereinbarung

3. Indizwirkung des objektiven Tatbestands

IV. Zusammenfassung

C. Mietwucher, § 291 I 1 Nr. 1 StGB

Kapitel 10: Zusammenfassung und Schlussfolgerungen

A. Fragestellung

B. De lege lata

I. Ermöglichung von Wohnungsneubau

II. „Hinkende“ Regelungssysteme

III. Mehrebenensystem

IV. Vorkaufsrecht

V. Milieuschutzrecht

VI. Städtebauliche Verträge, §§ 11f. BauGB

VII. Immissionsschutzrechtliche Konfliktbewältigung

C. De lege ferenda?

I. Allgemeines

1. Gestaltungsformen der Gesetzesgrundlage

2. Einzubeziehende Rechtsgebiete

3. Anreizsetzung oder Steuerung durch Befehl

II. Im Neubau

1. Städtebauliche Verträge, §§ 11f. BauGB

2. Besonderes Veränderungsgebiet

a) Konstruktion

b) Maßstab des Art. 14 I 1 GG

c) Gesetzgebungskompetenz und Durchgriffverbot, Art. 84 I 7 GG

III. Im Bestand

1. Anreize zur Entwicklung schlüssiger wohnungspolitischer Konzepte

2. Eigentümer einzelner Wohnungen als Adressaten von rechtlichen Verpflichtungen

3. Belegungsrechte als untaugliche Lösung

Literaturverzeichnis

Sachregister